Sylvain Perifel, est maître de conférence dans un domaine assez différent qui s’intéresse beaucoup aux questions économiques et immobilières, raison pour laquelle il a participé à ce livre. Philippe Schneider, est diplômé de l’université Paris-Dauphine en droit des affaires, gestion et économie. Depuis le début des années 2000, il se consacre, en toute indépendance, à la gestion de patrimoine et de fortune.
Entretien croisé.

NM: Comment vous est venue cette idée du livre?

Philippe Schneider: Il s’agissait en fait d’une commande des Editions Anticipolis et du LEAP, Laboratoire Européen d’Anticipation Politique, suite à notre participation à l’Académie LEAP durant l’année 201O. Nous avions rédigé sur deux sujets connexes des travaux d’anticipation  sur l’immobilier, et nous avions abouti à la même conclusion: une chute de l’immobilier due à une remontée des taux d’intérêts.

NM: Quel est le but de ce livre?

Sylvain Perifel: L’immobilier est évidemment un sujet qui préoccupe beaucoup les gens et malheureusement on peut lire tout et son contraire sur la situation immobilière en France ou ailleurs. Certains affirment que la situation est saine, et d’autres, qu’une bulle est imminente. Nous avons donc voulu tirer cette situation au clair avec un livre qui est argumenté, ce qui était le principal défi, et qui essaie d’anticiper les évolutions du marché immobilier.

NM: Une bulle ou non? La hausse des prix de l’immobilier de la dernière décennie dans la plupart des pays occidentaux est-elle une bulle? Peut-elle continuer?

Philippe Schneider: Notre travail a été à la fois transversal et spécifique par pays et tout l’enjeu a été d’identifier les causes permettant de répondre ou non à cette question, à savoir: y-a-t-il une bulle ou non? Quoiqu’il en soit il y aura une baisse de l’immobilier. La question de la bulle en réalité peut se définir précisément par la différence entre la valeur et le prix. Il y a bulle quand le prix ne correspond plus à la valeur du bien, et cette question là a été appréhendée dans ce livre pays par pays mais aussi transversalement, ce qui était aussi l’enjeu du livre.

NM: Justement, quels pays avez vous étudiés? Comment se présente votre travail?

Sylvain Perifel: Une partie du livre est une présentation transversale sur un bon nombre de pays occidentaux qui vont être la France bien sur, mais d’autres pays européens comme la Grande Bretagne, l’Espagne, l’Italie, les Pays-Bas, et l’Allemagne pour sa situation un petit peu particulière, également l’Amérique du Nord avec les Etats-Unis et le Canada, et enfin l’Australie. Par ailleurs, l’autre partie du livre est une analyse détaillée par pays, traitant de la France, de l’Angleterre, de l’Allemagne, de l’Espagne, et de trois villes de l’Europe centrale qui sont Bucarest, Budapest et Prague.

NM: Pourquoi cette dimension transversale?

Sylvain Perifel: Cette analyse transversale par pays montre les points communs entre ces différents marchés occidentaux et c’est un cadre absolument nécessaire pour étudier cette bulle immobilière. On y retrouve beaucoup de points communs qui forment, qui ont formé, cette hause des prix et qui vont expliquer probablement leur chute à venir.

Philippe Schneider: Cette analyse transversale a permis également de trouver le dénominateur commun avant de procéder à une analyse pays par pays.

NM: Quels ont été les effets de la crises sur les marchés immobiliers?

Sylvain Perifel: Je dirais que l’immobilier, qui est quand même un domaine majeur dans l’économie, a été à la fois un déclencheur de la crise immobilière, comme on peut le voir notamment aux Etats-Unis avec la crise des subprimes, mais la chute des prix de l’immobilier va être également la victime de la crise immobilière, notamment en Europe où c’est suite à la crise financière que les prix de l’immobilier vont commencer à chuter, même si cette chute a été stoppée et que les prix sont même remontés dans la plupart des pays. Donc à la fois cause et conséquence finalement de la crise selon les circonstances.

Philippe Schneider: Pour compléter ce que vient de dire Sylvain, il y a deux causes principales :
d’une part, les effets de la crise bancaire privée sur l’immobilier et, d’autre part, les effets de la crise des états, la crise des budgets et des dettes. Premièrement, la crise du système bancaire privé se subdivise elle-même en deux points : dans un premier temps, il y a un problème de liquidité, voire d’insolvabilité, du système bancaire, ce qui fait que les banques, et on le voit aujourd’hui, sont moins enclines à octroyer des prêts, ou alors elles les octroient avec des conditions plus difficiles ou avec des taux d’intérêts relevés. Dans un deuxième temps, et c’est ce qui est en train de se produire, ce sont ces liquidités, ces “quantitatives easings” qui sont faits à la fois aux Etats-Unis et dans l’Eurozone, qui inondent les marchés et sont susceptibles de créer une hyper-inflation. Hyper-inflation, c’est à dire une masse monétaire qui est en déconnexion totale avec les échanges réels de biens, ce qui signifie à un moment donné une déconnexion entre les prix et la valeur et donc une augmentation des prix. Pour juguler une telle masse monétaire, il faut alors augmenter les taux d’intérêts.
La deuxième cause, ce sont les dettes publiques ; c’est ce qui va enrayer toutes les solutions permettant de soutenir la construction et le logement. En France nous avons vu différentes solutions assez intéressantes qui étaient combinées. L’incapacité des états, englués dans leurs politiques d’austérité, de relancer la construction par des aides publiques directes ou indirectes posera problème. A partir de là, s’il n’y a pas de possibilité de construire ou d’aider il n’y a pas de demande. Si on ne crée pas une demande, les prix s’effondreront aussi. Il faut soutenir une demande pour que les prix repartent à la hausse et si on ne la soutient pas, les prix baissent.

NM: Faut-il vendre? Faut-il acheter? Cette bulle va-t-elle perdurer? Comment vont se comporter les marchés?

Sylvain Perifel: Dans le livre nous argumentons que la hausse des prix immobiliers ne peut pas continuer et d’ailleurs a déjà commencé à se retourner, du coup nous allons assister à une baisse des prix plus ou moins marquée selon la situation. Mais en revanche pour des conseils d’achat, de vente ou de location, cela dépend beaucoup de la situation personnelle de l’acteur en question. Typiquement, quand on est propriétaire de sa résidence principale en temps de crise comme celle-ci, il n’est peut-être pas très judicieux de vendre, même si les prix baissent. Cela dépendra donc beaucoup de la situation. Nous donnons plusieurs conseils dans le livre à ce sujet.

Philippe Schneider: Il est clair que la position de l’investisseur ou de l’acquéreur dépendra tout simplement du pays. Les situations des pays, du moins dans la zone euro, sont très contrastées. Nous avons des pays, comme la France, qui ont un niveau immobilier très enraciné, basé sur des normes de qualité qu’on ne retrouve pas forcément dans le reste de l’Europe, notamment en Europe centrale ou voire plus dramatiquement en Espagne. La bulle éclatera, comme je l’ai dit, à partir du moment où le prix ne se retrouve plus dans la valeur, si le prix est trop déconnecté de la valeur qui elle-même est déterminée par la rareté du bien et la qualité de construction. Il n’y a pas de timing, il y a des timings.

NM: Quelles sont les perspectives de court terme? Pourquoi 2015?

Sylvain Perifel: 2015, c’est le choix d’une date qui se trouve en plein coeur de la chute des prix selon notre anticipation, et qui est le point d’inflexion entre des tendances de court terme, qui sont régies par l’évolution de la crise en cours, et des tendances de moyen terme, qui elles vont reposer sur des évolutions démographiques et sociales qui sont vraiment fortes et peuvent être anticipées à l’horizon 2020.

Philippe Schneider: En soi cet évènement aura lieu que si les puissance publiques – les états – ne prennent pas en compte la détermination des événements que nous décrivons. Par contre, s’ils les prennent en compte, s’il y a une prise de conscience, 2015 n’existera jamais. C’est cela tout l’intérêt de ce livre. C’est pour cela que c’est politique: c’est réfléchir à une anticipation pour qu’elle ne se produise pas.

NM: Un dernier mot?

Philippe Schneider: Pour ma part j’aimerais que ce livre soit lu le plus largement possible, moins pour des raisons commerciales – cela ne m’intéresse pas – mais pour des raisons de prise de conscience. Une prise de conscience à la fois par les puissances publiques mais également par les acquéreurs, les conseillers, les investisseurs: qu’on sorte du court-termisme et de la spéculation. En fait, c’est un livre contre la spéculation, pour réfléchir sur les évolutions à long terme à la fois à l’échelle des états, pour les appeler à réfléchir sur des politiques publiques d’aide au logement, d’habitation…, mais aussi à l’échelle privée, pour lancer des politiques de réflexion sur le patrimoine, d’élaboration de l’avenir pour les générations à venir. Je pense que nous avons donné suffisamment d’éléments dans ce livre, qu’on ne retrouve pas par ailleurs. Il n’existe aucun livre actuellement de cette dimension. En général ce sont des condensés de ce qui a déjà eu lieu, ou ce sont des livres très corporatistes, de notaires ou des livres de droit, et qui n’ont aucun intérêt. En l’état actuel, je crois qu’il n’existe que ce livre.

Sylvain Perifel: Je crois que la caractéristique principale du livre c’est de présenter une anticipation argumentée et rationnelle, avec de nombreuses données, de nombreuses reflexions qui suivent tout un raisonnement logique, ce qui manque dans la plupart des autres analyses. En cela nous suivons effectivement la méthode d’anticipation politique telle qu’elle est suivie par le LEAP.. De plus l’enjeu de ce livre était de donner des moyens d’action, des recommandations pour partir sur des bases saines, après l’éclatement de la bulle immobilière, et en ce sens c’est éminemment plus politique qu’économique, car c’est vraiment l’action politique qui va permettre de repartir. J’aimerais bien rajouter un mot sur cette anticipation politique, le “politique” n’est pas à prendre dans le sens “politique a contrario d’économique” mais plutôt dans le sens de la gestion de la cité, donc dans le sens premier de la gestion de la société. Nous présentons un ensemble d’anticipations multisectorielles, économiques, politiques. C’est ce qui fait la force de la méthode d’anticipation qui est appliquée à ce livre.

NM: Merci beaucoup, je souhaite un très grand succès à votre livre. Merci Sylvain Perifel et merci Philippe Schneider. Je rappelle le titre de votre livre: “2015: La grande chute de l’immobilier occidental” paru aux Editions Anticipolis (à commander sur le site: www.anticipolis.eu).

Propos recueillis par Marianne Ranke-Cormier
pour le NewropMag

 

14×20,5 cm – 192 pages – 20,00 €
http://www.anticipolis.eu/